Dalam hukum pertanahan di Indonesia, terdapat beberapa jenis hak atas tanah yang diakui oleh negara. Dua di antaranya yang paling umum adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Menurut atr-bpn.id, Kedua sertifikat ini memiliki fungsi dan ketentuan yang berbeda dalam kepemilikan tanah, sehingga penting bagi masyarakat untuk memahami perbedaan antara keduanya sebelum membeli atau mengelola tanah. Pemilihan jenis hak kepemilikan yang tepat akan membantu dalam menghindari permasalahan hukum di masa depan.
Pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat kepemilikan tanah tertinggi yang diakui oleh negara. SHM memberikan hak penuh kepada pemiliknya untuk menggunakan, menjual, mengalihkan, atau mewariskan tanah tersebut tanpa batasan waktu. Kepemilikan tanah dengan SHM memiliki status hukum yang kuat dan memberikan jaminan kepemilikan yang lebih aman dibandingkan jenis hak atas tanah lainnya. Tanah dengan SHM tidak memiliki batas waktu kepemilikan dan tidak perlu diperpanjang.
SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Hal ini berarti bahwa badan usaha yang berbadan hukum asing maupun individu warga negara asing tidak dapat memiliki tanah dengan status SHM. Namun, tanah dengan SHM dapat digunakan untuk berbagai keperluan, baik itu sebagai tempat tinggal, usaha, maupun investasi jangka panjang.
Pengertian Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah hak yang diberikan kepada individu atau badan hukum untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. SHGB memiliki jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui lagi selama 30 tahun sesuai dengan peraturan yang berlaku. Meskipun SHGB memberikan hak kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah, namun kepemilikan tanah tetap berada di tangan negara atau pihak lain yang memiliki SHM.
SHGB lebih fleksibel dalam hal kepemilikan karena dapat dimiliki oleh badan hukum, termasuk perusahaan yang memiliki kepemilikan asing. Hal ini membuat SHGB lebih umum digunakan dalam dunia bisnis, terutama bagi perusahaan properti atau individu yang ingin mendirikan bangunan di atas tanah tanpa harus membeli tanah secara penuh.
Perbedaan Hak dan Batasan SHM dan SHGB
Perbedaan utama antara SHM dan SHGB terletak pada hak kepemilikan dan batasan penggunaannya. Berikut adalah perbedaan utama antara keduanya:
- Hak Kepemilikan: SHM memberikan hak kepemilikan penuh kepada pemiliknya, sementara SHGB hanya memberikan hak penggunaan dalam jangka waktu tertentu.
- Batas Waktu: SHM tidak memiliki batas waktu kepemilikan, sedangkan SHGB memiliki batas waktu yang harus diperpanjang agar tetap berlaku.
- Pemilik yang Diperbolehkan: SHM hanya dapat dimiliki oleh WNI, sementara SHGB dapat dimiliki oleh badan hukum, termasuk yang memiliki kepemilikan asing.
- Hak Waris: Tanah dengan SHM dapat diwariskan tanpa batasan, sementara tanah dengan SHGB perlu diperpanjang agar bisa tetap digunakan oleh ahli waris.
Kelebihan dan Kekurangan SHM
Salah satu keunggulan utama SHM adalah status kepemilikan yang lebih kuat dan tidak memerlukan perpanjangan. Hal ini memberikan keamanan hukum bagi pemilik tanah dalam jangka panjang. SHM juga memberikan hak waris yang lebih mudah dibandingkan SHGB.
Namun, SHM memiliki beberapa keterbatasan, di antaranya adalah biaya perolehan yang lebih tinggi dibandingkan SHGB serta keterbatasan kepemilikan bagi badan hukum asing. Hal ini membuat SHM lebih umum digunakan oleh individu atau keluarga untuk kepemilikan pribadi.
Kelebihan dan Kekurangan SHGB
SHGB memiliki fleksibilitas lebih tinggi bagi perusahaan atau badan usaha yang ingin mendirikan bangunan tanpa harus memiliki tanah secara langsung. Selain itu, biaya perolehan SHGB biasanya lebih rendah dibandingkan SHM. Hal ini membuat SHGB menjadi pilihan yang lebih ekonomis bagi bisnis properti atau industri.
Namun, kekurangan SHGB adalah adanya batasan waktu dan kewajiban perpanjangan yang dapat menambah biaya operasional jangka panjang. Jika perpanjangan tidak dilakukan, maka hak atas tanah dapat dicabut dan dikembalikan kepada pemilik aslinya atau negara.
Pertimbangan dalam Memilih SHM atau SHGB
Pemilihan antara SHM dan SHGB sebaiknya didasarkan pada kebutuhan dan tujuan penggunaan tanah. Jika seseorang menginginkan kepemilikan penuh dengan keamanan hukum yang kuat, maka SHM adalah pilihan terbaik. Sebaliknya, jika tanah tersebut digunakan untuk kepentingan bisnis atau usaha, SHGB bisa menjadi alternatif yang lebih fleksibel dan ekonomis.
Sebelum memilih antara SHM dan SHGB, penting untuk mempertimbangkan faktor-faktor seperti biaya perolehan, rencana penggunaan jangka panjang, serta aturan hukum yang berlaku. Konsultasi dengan notaris atau ahli hukum properti juga dapat membantu dalam mengambil keputusan yang lebih tepat.
Kesimpulan
Memahami perbedaan antara SHM dan SHGB sangat penting bagi siapa saja yang ingin memiliki atau mengelola tanah di Indonesia. SHM memberikan kepemilikan penuh tanpa batasan waktu, sementara SHGB lebih cocok untuk keperluan bisnis dengan jangka waktu terbatas. Meskipun SHM lebih aman dalam hal kepemilikan jangka panjang, SHGB menawarkan fleksibilitas yang lebih tinggi bagi pelaku usaha. Oleh karena itu, penting bagi masyarakat untuk menyesuaikan pilihan sertifikat tanah sesuai dengan kebutuhan dan tujuan investasi mereka.
Pemilihan antara SHM dan SHGB tidak hanya berpengaruh pada kepemilikan tanah, tetapi juga berdampak pada nilai investasi jangka panjang. Dengan memahami karakteristik masing-masing sertifikat, masyarakat dapat membuat keputusan yang lebih tepat dan menghindari potensi masalah hukum di kemudian hari.
